不動産

不動産投資初心者入門〜地価高騰の今、中古ワンルームで儲けられるのか?

前回の記事では不動産投資で新築マンションでほんとに採算が取れるか、を高収入の方目線で書いてみました!

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で、結局新築マンション投資は辞めた方がよさそう、ってなったわけです。

そこで次。じゃあ中古のワンルームマンション投資なら採算は取れるのか?です。

これはもう本当にモノによりけり、としか言いようがないかもしれません。だって不動産は一つとしては同じものはないわけで、おそらく利益の出せる物件もあれば出せない物件もあるのです。それを言えば新築もしかり、ではあるのですが。

結局最近はマンション価格の高騰で利回りの低い物件が多くて、私も不動産投資を始めようと勉強をし始めて一番の疑問は、「結局これって最終的にプラスになるのか?」というところ。不動産投資の場合は株やFXと違って投資スパンが長くて、途中で出入りするお金もいっぱいあってトータルで結局プラスなのかマイナスなのかぱっと見て分かりにくい

一つ言えることは、区分マンション投資では大儲けは出来ないと思います。でも投資でがっつり儲けよう!っていうよりも、少しずつお金を増やしたいな〜と思うほのぼの投資家見習いにとって、今の時代でも中古の区分マンションってどのくらいの期待値で利益が出せるのかな〜って気になってるわけです。

地価高騰してる今の時代の不動産投資

これは私が不動産投資のお勉強を始めて最初に読んだ本。不動産投資初心者におすすめの一冊でした。初心者向けの内容がとても分かりやすくまとまっています。

ただ、内容はとても分かりやすくて良いのですが、この本に書かれている好条件の物件、都内、500万円以内、築30年以内、利回り12%以上の物件は今の地価だとほぼないと思います…少なくとも私達のような一般人が仕入れられる情報の中にはないんじゃないかな。

確かにこの本のような物件が見つかれば不動産投資はリスク・リターンバランスの良い投資になりそうです。でも今の地価ではそれは難しそうなので、私達一般人が実際に見つけられる物件で収益計算をしてみようと思います。

この筆者の方は500万円以下の物件を現金一括購入を勧めていますが、現在の価格的に難しいと思うので、適度にローンも組んでいく前提で考えます。

今見つかる中古物件でどのくらい利益が出せそうか?

というわけで、とりあえず物件を見ながら色々考えてみることにしました。

楽待 (http://www.rakumachi.jp/) このサイトで色んな収益物件の検索が出来ます。希望地域や利回りを入力して物件が見つけられるのです。

ただ、結構な割合で今はもう売ってない釣り物件が出てきます。私も何度かこの楽待で見つけた物件のお問い合わせをしてみたこともありますが、立地や条件が良いものは大体「こちらはもう成約してしまったんです。でも代わりにご紹介出来る物件が沢山ありますよ!」ってパターンがいっぱいありました。

↑で紹介した不動産投資の教科書で物件の立地の例で「立川」が出てきました。中央線で新宿や東京などの都心へのアクセスが良い郊外都市の1例です。というわけで立川で探してみようと思います。

まずは現金購入出来る物件を探そう

やっぱり↑の本に出てくるような条件は簡単には見つからないので、少し条件は緩めてます。

一応こんな感じの条件の部屋見つけたので、ひとまずこの部屋でざっくり収支を計算してみようと思います(*・ω・*) ↑の本では現金一括購入を勧めているので、この物件は600万円頑張って貯めて、現金一括購入したとしましょう。

家賃収入   +¥42,200
管理費・修繕費 -¥8,690
———————
月々収支   +¥33,510

年間¥402,120のプラス収入です。固定資産税が年間5万円かかるとして、年35万円の収入になるとしましょう。そうすると、最初に投資した600万円を回収するには常に空室がない前提で約17年かかりそうです。

ただし、最初の契約時には諸費用(仲介手数料や登記料など)がかかっていることや、この17年の間にエアコンや給湯器などの設備の故障で数十万円の出費はありそうです。

家賃の下落幅は築浅の時ほど下落幅は大きく、現時点で40000円の家賃がすぐに30000円、20000円…と落ちていくことはないと思いますが、多少は家賃の下落も頭に入れておくべきでしょう。

などなど考えると、払った費用が全額回収出来るのは17年以上かかりそうです。

ただ、払った600万円を全て回収しようと思う必要はなく、なぜなら手元にマンションの一室、という資産も残るわけです。しかもこの600万円、おそらくこの築年数になると大半の部分は建物より土地代です。なので大きな地価下落がない限りはこのマンションの価格は10年後、20年後も大きな下落はなさそうです。

と考えると、600万円のマンションの資産を残したまま、年間35万円程度の収入が入るという見方も出来ます。

なのであとは地価の変動と、空室がどのくらい発生するか、で結局のところの損益分岐点は変わりそうです。ただ、地価が大幅に下落するリスクはそれほど高くない気はしますし、大損することはあまりなさそうで、なんとかトータルではプラスに出来るんじゃないかな〜という印象です。

ただ気になるのはこの物件、間取りが3点ユニットでした。最近トイレ、おふろ、洗面台が一つになった3点ユニットって結構避けられると思うので、そういう意味で空室が出てしまっては元も子もない気がします。でも、3点ユニットを避けるともうちょっと利回りが下がりそう。

ローンを組んで買うのはどうか?

で、最近の不動産投資の傾向を見ると、中古物件もローンで買うのが一般的になってるように思います。ただ、先ほどの600万円の物件をローンで買うのは現実的じゃなさそうなので、他の物件を探してみます。

同じく立川の物件で、こちらは築年数が浅くなる分利回りもぐんと落ちますが、1%台の金利でフルローンが可とあります。ローンを組む場合の収益を計算してみます。

月々の収支

まずはこちらの物件の月々の収支を計算してみます。こちらのサイトの融資紹介例は、35年100%フルローン、金利1.788%とありますのでその条件で計算します。おそらくこの金利はイオン銀行のローンだと思われます。

家賃収入    +¥79,000
ローン返済額   -¥53,200
管理費等     -¥8,350
———————–
+¥17,450

年間では¥209,400のプラス収支になります。ただ、現実問題空室がずっとゼロということはないと思うので、空室率を5%として収支を計算し直す(2年に1回1ヶ月程度の空室が発生すると5%くらい家賃収入が落ちる計算)と、月々の収支は+¥13,500、年間で16万円程度のプラスになる計算です。

節税出来る?

中古でも、物件によっては多少の節税効果が期待出来ます。というか、前回の記事ではそもそも不動産投資の節税は高い買い物をした分控除がついて税金が戻ってきてるだけ、と書いた通り、ある程度高い物件なら中古も新築も節税できます。節税はおまけだと思っておきます。

この物件の場合、建物代を半分の約800万円として、中古なので設備は躯体に含めて考えることにします。

すると初年度の減価償却費はおよそ47万程度になります。家賃収入は年間で¥948,000です。あとは支払いの金利分(初年度はローン返済の半分くらい金利なので30万くらい)や管理費、諸経費など合わせて約60万円、初年度に作れるマイナス収支は-40万円くらいでしょうか。何度も言うように節税はおまけと思うのが良いと思うので、このくらいざっくり計算してみます。

前回の記事では年収別に細かく計算してみましたが、ざっくり計算するなら、自分の税率×40万円が初年度の節税額になると思うので、税率20%なら8万円、33%なら13.2万円ほど節税にはなりそうです。

現実的な収支は?

上記のように空室率も考慮して、年間16万円の収入プラス、ちょこっとだけ税金が返ってくるおまけつきと考えます。初年度は初期費用も色々かかってるので多分節税額のおまけを入れても赤字です。

2年目以降も固定資産税が5万円程度はかかってくるので実質の収支は11万円くらいでしょうか。とすると、節税額も合わせると3〜4年で初期費用分くらいは回収出来そうです。

それ以降も年11万の収入が入ってくるのでプラスは膨らみそうですが、これは家賃下落、金利上昇が一切ないと考えてのこと。このプラスは年々減っていくと考えるのが現実的です。また、途中でエアコンや給湯器などの設備故障は必ずあるので、そうした出費で数十万円必要になることもありそうです。

そうはいっても余程急な変動がなく通常の家賃下落であれば額は下がっても当面プラス収支は続きそうです。この物件は築年数も9年とまだまだこれからも賃貸として機能してくれそうですし、ローン完済後も築44年と、一応法定耐用年数も残ってます。

築44年のマンションに価値はある?

ここで私の疑問。築44年のマンションに価値があるのか?まず、売ることを考えれば0円にはならないと思います。なぜならマンション購入に使った1600万円のうち半分は土地代。バブル崩壊時のような余程の地価急落が無い限り、例えばローン返済後にマンションをすぐに売却したとしても、500万円程度の価値にはなるんじゃないでしょうか。

次に、築44年のマンションにどのくらいの需要があるのか?これはその立地次第ですけど、多分どの時代にも「安ければ古くても良い」という人はいると思うので需要は0にはならないように思います。ちなみに、私は多分築44年のマンションには住みたくないのが正直な意見ですが。笑

総合的に考えて、中古の区分マンションなら投資の価値あり?

↑の2つの物件見ながらあれこれ考えてみたんですけど、まず、1つ目のような物件を現金購入出来るのなら、条件次第では上手くリターンを得られそう。

次にローンで買う場合。

  • 運悪く空室が何ヶ月も続いてしまう
  • 地価や金利の大幅な下落
  • 地震などによる建物崩壊

などなどのリスク次第では、中古区分マンションならプラスには出来るのでは?というのが私の結論。ただ、プラスには出来るもののリスクとリターンのバランスを考えれば、高率の良い投資にはならない気がします

ローンを組むなら総支払額を忘れちゃいけないと思う

ローンを組むのに馬鹿に出来ないのはやっぱり金利。

1.788%、35年ローンで1660万円のこの物件を購入するとすれば、金利変動が全くなかったとしても総支払額は2234万円。つまり600万円くらいは金利を支払うことになるわけです。

でも、金利はレバレッジ。その分少ない資金から家賃収入という他人からのお金を得られるわけですから、これをどう考えるかですね。

今の時代は一般投資家にとっての不動産投資は難しい

結論。中古の区分マンションでは今の時代、私達一般人が得られる情報からでは、不動産投資で賢く資産を増やすのは難しそう。

まぁ今回は楽待に掲載されている物件でさくっと計算しただけですからね。不動産は株と違って買い主と売り主の1対1で値段が決まります。相場が2000万円のマンションでも、一人でも1500万円で売ってくれる人がいれば1500万円で購入出来るわけですからね。

ただ、そんなお得物件を私達素人が情報をつかむのって至難の業。

とりあえず私はもう少し物件を探しつつ、良さそうな物件があれば、不動産投資を考えてみることにします(*・ω・*)

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エイミー
手術室にこもって麻酔かけてるお医者さん。投資や経済学に興味があって、仮想通貨やブロックチェーンなどのテック系にも興味があります。書きたいことをつらつらとブログに綴る雑食趣味ブロガーです(*´艸`)最近は医療系ブロックチェーンの解説とかもしてます。 詳細プロフィールはこちら Twitterも→Follow @amy_honobono