不動産

初めての不動産投資入門③〜なぜ不動産投資は節税になるのか?〜

こんにちはー!今日も前回の記事に引き続き、不動産投資初心者の方への入門編をまとめていきたいと思います!

今日のテーマは不動産投資でよく言われる「節税になる」というお話。でも、いったいどうして不動産投資で節税が出来るのかご存じでしょうか??

なぜ不動産投資で節税になるのか?

まずは税金の基礎知識から

どうすれば節税が出来るのか、それは「税金のかかる”所得”を少なくすること」の一言に尽きると思います。私も税金関係は特に専門家ではないのですが、それなりに理解はしていると思いますので、簡単に説明させていただきますね。

基本的なお話からですが、年収と所得は違います。

年収(年間の収入)=仕事で得た収入全て
所得=年収から、諸々必要な経費を差し引いたもの

になります。ちなみに手取りと所得も少し違います。手取りは年収−税金で実際に手元に残った金額を言います。

税金を減らすためには所得を減らせば良い

税金はこの所得の部分に一定税率でかかってくるので、税金を減らすためには所得を減らせば良いということになります。では所得を減らすにはどうすればいいでしょうか?

年収を下げるか、経費を増やせば良いはずです。

でも年収を減らして「やったね、税金が減ったよ!」と喜ぶ人はいないでしょう。と考えると、節税の方法としてはこの経費を多く見せることです。自営業の方は経費をコントロールしやすいのですが、会社勤めのサラリーマンは、そうもいきません。

不動産投資を利用して赤字をつくり、利益を合算する

そこで、不動産投資や株で赤字になっている場合、この赤字を給料収入と合算して、所得を少なくすることが出来ます

ちょっと待って、赤字になってる=マイナス収支で所得を減らすのって元も子もないんじゃ??

不動産の場合はそうでもないんです。

不動産の収支は家賃収入ー必要経費ですが、この必要経費に中には「減価償却費」という、実際には出て行ってないのに、見かけの経費として計上しているお金があるからなのです。この減価償却費が不動産での節税効果の要になります。

不動産で計上出来る経費

では、不動産投資でかかる経費にはどんなものがあるのかをまとめていきますね。

減価償却費

例えば、ある区分マンションを2000万円で購入して、そこから毎月家賃収入を得ていくとします。このマンションの購入価格2000万円は家賃収入を得るための経費にしたいのですが、不動産を購入したその年に「マイナス2000万円」の経費をどーんと計上するのはナンセンスな気がしませんか?

そこでこのマンション購入にかかった2000万円は、毎年少しずつ小分けにして経費計上しましょう、というのが減価償却費のイメージです。(あくまでイメージで厳密には少し違います)

建物は年月が経つにつれて少しずつ価値が落ちていくものです。毎年の経費として少しずつ計上していくことで少しずつマンションに残された価値を減らしていくのです。つまり減価償却されていない分はまだ資産価値として自分の手元にある(=厳密には経費としての支出ではない)ということです。

土地の価値は減らない=減価償却出来ない

このイメージを持てると減価償却費の計算も理解しやすくなります。まず、土地は減価償却出来ません。土地の価値は年月とともに下がるものはないので、ずっと手元にある資産として経費には出来ないからです。減価償却費は建物の価格のみを毎年少しずつ経費にしていきます。

減価償却費は毎年減る、節税の効果は最大で15年まで

減価償却費の計算方式は現在は「定率法」という方法で計算され、不動産を購入した年が一番高く、年数を経る毎にその率は低下していくので、年々減っていきます。

よく「節税の効果は15年まで」と言われますが、この減価償却費が計算出来るのは新築マンションだったとしても15年まで、それ以降は減価償却費はゼロになります。現実的には5年くらいを経過するとこの減価償却費はかなり少なくなってしまうので、金額次第ではトータルで赤字を作れず黒字になってしまう場合もあります。

金利

次に経費として計上できるものは金利です。ここで注意してもらいたいのは、毎月のローン返済額のうち、元本は経費には出来ません。経費に出来るのは返済額のうちの金利の部分のみなのです。

金利も実は毎年減っていく経費

実は通常のローン返済では、返済の初期は総額のうち金利の占める割合が高くなっており、後半にいくにつれて元本の比率が高くなっていきます。返済が始まって最初のうちって金利を払うばかりで元本はほとんど減っていないのですよね。

逆に言えば年が経つごとに金利の返済比率が低くなりますので、経費として計上出来る金額は減ってきます。その変化率は減価償却費の比ではないのですが、これも注意しておくべき点です。

管理費・修繕積立金

管理会社に支払う管理費と、修繕積立金も経費として計算されます。

年数が経つと高くなる

管理費・修繕積立金は一般的には新築時が一番安いはずです。なぜなら新築は一番管理が楽ですし、修繕の必要もないからです。

ですので購入時の収支がプラスでも、家賃の下落+管理費の上昇で数年後にはマイナスになる…なんてこともザラなので、その点は注意が必要になります。

税金(固定資産税・不動産取得税)

税金も経費になります。

固定資産税は不動産を所有している限り毎年かかってくるお金、不動産取得税は購入したその年にのみ、かかる税金になります。不動産を買って、よーしあとは家賃収入を待つのみ!と思いきや忘れた頃に請求がやってきます(´・ω・`)

固定資産税も年数が経つと建物の評価額が下がるので、税額も下がっていきます。

雑費

これは不動産投資にかかった諸費用をここに全て含めます。白色申告では領収書の添付義務はなく、帳簿のみをつけていれば良いということになっています。雑費には色々なものを含められるので、上手く活用すればかなり節税のポイントになります。

  • 交通費:物件を見に行くため、セミナーに参加するため、打ち合わせのためなどの交通費
  • 交際費:不動産投資のための打ち合わせや、接待にかかった飲食代など
  • 書籍:不動産投資の勉強のために購入した本

などが雑費として計算出来る項目ですが、他にもパソコンや新聞代なども、不動産の情報収集のために利用したとすれば経費に含めてOKです。

この雑費は少しブラックボックスなので、やりすぎると税務調査が入る…こともあるようですが、余程やりすぎなければ個人のレベルであればほとんどないようです。

不動産による節税まとめ

以上、不動産で経費として計算出来るものを見てきました。

上に挙げた経費の中ではとにかく減価償却費の割合が大きく、特に買って初年度は余程古い物件でなければ収支はマイナスになり、いくらかの節税効果が期待出来ると思います。

ほんとに節税?

ただ、節税を前面に押し出してくる営業には私は疑問符です。

減価償却費って確かに実際には出て行かないお金だけど、物件購入のために既に大きなローンを組んでるわけです。

ローンを組んでるので自分にとって大きな支出はないけど、なんか確定申告したら「お金が返ってくる」からそれを節税と言っているけど、実際は「高い買い物をしたんだからその分控除になってるだけ」だと思うのです。

だからね、ほんとにお得で収支の出る不動産は多分節税効果はないんです。でも私達のような一般投資家がそんな掘り出し物物件に出会えることはまずない。だからまぁおまけ程度のメリットである節税効果も含めて売り出すしか、営業マンは売る方法がないんですよね。

実際どのくらいの節税効果があるのか?

これはマンションの購入価格と築年数によって減価償却費が大きく異なってくるため、一概には言えません。主に大きな変数となるのは、その人の年収と物件の築年数、購入価格になります。

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別記事で節税出来る金額をいくつか例を出して計算してみているので、そちらも良かったら合わせてご覧くださいね!

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エイミー
手術室にこもって麻酔かけてるお医者さん。投資や経済学に興味があって、仮想通貨やブロックチェーンなどのテック系にも興味があります。書きたいことをつらつらとブログに綴る雑食趣味ブロガーです(*´艸`)最近は医療系ブロックチェーンの解説とかもしてます。 詳細プロフィールはこちら Twitterも→Follow @amy_honobono