不動産

初めての不動産投資入門②〜不動産投資のデメリット・リスク〜

こんにちは!エイミーです!今日も不動産投資初心者向けのまとめシリーズ第2弾です!( ´艸`)前回の記事では、私の思う不動産投資の魅力をたっぷり書いてみました!

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これに引き続き、今日は不動産投資をする上で理解しておくべきデメリット、すなわちリスクについてもまとめておこうと思います。

不動産投資のリスク

①家賃下落のリスク

これは当然といえば当然、やっぱり築年数が経てば家賃が下がっていくのは仕方ないことだと思うのです。不動産投資のセールストークでは、立地をしっかりと選べば家賃下落はほとんどありません、なんて言われるのですが、それは流石に無理でしょう。だって新築マンションと築15年のマンションで、築年数以外の条件が全く同じだったら新築に住みたいじゃないですか。同じ値段なんてあり得ない。

家賃下落のリスクを避けるためには立地はとても大事だと思います。部屋の内層などは後からリフォームも可能ですが、立地だけはどんなに頑張っても購入した後に変えることは出来ません。

そしてそれでも築年数とともに家賃が下がってしまうことはおそらく避けられないので、家賃が下がったとしても、ちゃんとトータルで利益が出せる物件を選ぶこと、が必要な点だと思っています。

②金利上昇のリスク

これもいつか必ずやってきます。だって今の金利は過去に類を見ないほどの低金利時代…ここから金利が更に大きく下がることはさすがに期待出来ないと思いますし、金利が変動するとすれば上がる方向に動く可能性しかないと思うのです。

これについては金利が上昇するような局面では不動産自体の価値・価格も上昇していることが多いという意見もありますが、今は金利はどんどん下がっている中、不動産価格はどんどん上がっている時代ですからね。。。比較的無視出来ないリスクなんじゃないかと思ってます。なのでやっぱりある程度金利上昇も考慮した上で、利益が出せる物件を選ぶようにしたいですね。

③災害リスク

折角購入した不動産が地震や天災で壊れてしまっては、得られるはずだった家賃収入も得られません。極端な話、購入した直後に大震災で建物倒壊、なんて可能性もゼロではありません。

近年地震のみで耐震マンションが倒壊してしまうことはほぼないとは言われています。なのでこれもセールストークでは「建物が全壊するような災害時には私達の身の安全もままならない状態なので気にすることないですよ」なんて言われましたが、災害で自分の家もなくなって不動産もなくなり、借金だけが残るって可能性もゼロじゃないじゃん!!って私は思ってます(´・ω・`) 津波などの副次的な被害で大きなダメージを受けることもあります。

また、1981年以降に建てた建物であれば、新耐震基準が適応されているので、物件選びの際にはこれより古い築年数の建物には特に注意が必要です。これは耐震性能の問題もあるのですが、もし購入した不動産を再度売ろうとした時には、新耐震基準が適応されているかどうかで大きく価値が変わります

④買ったマンションに構造上の欠陥があるリスク

これに関しては2009年に前面履行された「住宅瑕疵担保履行法」というものがあり、不動産販売を行う会社は2年間の瑕疵担保責任を負うことになっています。瑕疵とは「隠れた欠陥」に当たるのですが、つまりは購入後に致命的な隠れた欠陥があった場合、それを保証しますよーという決まりです。

まれに瑕疵担保責任を免責とするような契約もあるようですが、初心者のうちはこの瑕疵担保責任をしっかりと確認して契約した方が良いのです。

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以上がざっくりとした不動産投資のリスクになります。

しかし不動産投資のリスクの特徴は、他の投資と異なりある程度が予測可能なものであるという点だと私は思っています。だって株価や為替の変動は、ファンダメンタルやテクニカルである程度の予測は出来るものの、実際どうなるか分からないでしょう。

その点不動産投資に関しては家賃下落や金利上昇は、どの程度の幅の変動があるかは分からないものの、予測可能というか必ずやってくるものだと思うんですよね。

ですから、不動産投資ではこの辺りのリスクは想定した上で、それでもきちんと利益が出せる物件を選ぶこと、これが一番大切なことなのかなぁと思っています。

私達みたいな一般投資家が、お買い得物件に出会えることってなかなかないのですが、上記をふまえてきちんと良い物件が来るまで待つ、これ大事です!初めのうちは条件のいい物件なのかどうかも分からないと思いますので、いくつか実際に物件を見ながら条件の違いなんかを比べてみるのが良いんじゃないかと思います!

ABOUT ME
エイミー
手術室にこもって麻酔かけてるお医者さん。投資や経済学に興味があって、仮想通貨やブロックチェーンなどのテック系にも興味があります。書きたいことをつらつらとブログに綴る雑食趣味ブロガーです(*´艸`)最近は医療系ブロックチェーンの解説とかもしてます。 詳細プロフィールはこちら Twitterも→Follow @amy_honobono